Immobilien als Kapitalanlage – attraktiv wie nie

21. Juni 2012 | Von | Kategorie: Geldanlage, Sonstige Themen

Anhaltende Unsicherheit an den Kapitalmärkten, historisch niedrige Zinsen bei Anlagen und Krediten, eine Inflationsrate, welche den Kapitalmarktzins übersteigt und die Frage „Quo vadis, Euro?“ lassen Immobilien als Kapitalanlage einen wahren Boom erleben. Preissteigerungen auf dem Mietsektor ebenso wie auf dem Immobilienmarkt sind ein eindeutiges Indiz dafür. Betrachtet man den Markt und liest die Aussagen der Analysten, hat in den letzten zwölf Monaten eine regelrechte Flucht in Wohnimmobilien stattgefunden. Stehen wir deswegen kurz vor einer Immobilienblase?

Immobilien als Kapitalanlage

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Immobilien bleiben auch langfristig eine gesuchte Kapitalanlage

„Ein Drittel Geld, ein Drittel Gold und ein Drittel Immobilien“ – diese über einhundert Jahre alte Aussage jüdischer Kaufleute gewinnt wieder zusehends an Bestand. Solltet ihr euch mit dem Gedanken beschäftigen, ebenfalls in Immobilieneigentum zu investieren, gleich ob zur Vermietung oder zur Eigennutzung, sind einige grundlegende Überlegungen  notwendig. Es ist eine alte Weisheit, dass die Lage eines Objektes sowohl auf den späteren Wiederverkauf als auch auf die laufende Mietrendite direkten Einfluss hat. Es macht wenig Sinn, eine Wohnung in ländlicher Gegend zu erwerben, weil sie günstig ist. Die Erfahrung hat gezeigt, dass Renditeobjekte in Ballungszentren mit prosperierender Wirtschaft und intakter Infrastruktur nach wie vor überdurchschnittliche Wertsteigerungen erzielen. Ein Beispiel dafür sind Immobilien in Stuttgart. Hier zog der Quadratmeterpreis zwischen Frühjahr 2011 und Herbst 2011 von 3.500 Euro / qm auf 4.000 Euro / qm an. In Bezug auf die Mietrendite hat sich Hamburg behauptet. In den letzten fünf Jahren stieg diese um 21,7 Prozent an. Interessant ist, dass Trier und Ingolstadt mit einer Mietsteigerung von 19,4 beziehungsweise 18,1 Prozent die Metropolen Berlin, München, Frankfurt und Düsseldorf auf die Plätze verwiesen.

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Gute Immobilien bieten immer noch den besten Inflationsschutz

Zum wiederholten Male verzeichneten Anleger bei der Emission neuer Bundeswertpapiere im Juni eine negative Rendite. Zusammen mit dem Kaufkraftverlust der Einlage bei Rückzahlung kann man hier nicht von einem Investment zum Vermögensaufbau sprechen. Wohnimmobilien mit entsprechender Substanz und in der richtigen Lage bieten euch als Anlegern die besseren Optionen. Die meisten von euch betreiben eine Form der Altersvorsorge. Davon wiederum die meisten durch eine regelmäßige Besparung einer Lebens- oder Rentenversicherung. Um hier zum Fälligkeitstermin einen entsprechenden Kaufkraftverlust zu vermeiden, müsste eine Beitrags- und Leistungsanpassung vereinbart werden, welche durch die Dynamisierung nach zehn Jahren das Budget sprengt. Immobilien schließen diese Zuzahlung aus.

Eine fremdvermietete Immobilie hat in der „Ansparzeit“ zwei Komponenten. Zum einen natürlich die finanzielle Belastung durch das Darlehen. Diese entspricht aber der Finanzierungsrate. Diesem Aufwand steht jedoch zum einen die Mieteinnahme gegenüber, zum anderen steuerliche Erleichterungen durch die berühmten „Verluste aus Vermietung und Verpachtung“. Beispielrechnungen zeigen immer wieder, dass es keiner Steuerprogression von 40 Prozent bedarf, um bereits in der Investitionsphase auch nach Abzug der nicht-umlagefähigen Nebenkosten einen geringen Überschuss zu erwirtschaften – und das ist bereits mehr, als der tatsächliche Aufwand für eine Lebensversicherung, der das Konto monatlich belastet.

Einer Dynamisierung der Lebensversicherungsbeiträge zur Vermeidung des Kaufkraftverlustes mit Rentenbeginn steht eine an die tatsächlichen Lebenshaltungskosten angepasste Miete gegenüber – in meinen Augen der cleverere Deal. Der Frage, welche Details bei der Auswahl eines geeigneten Objektes im Einzelnen zu beachten sind, werde ich mich in der nächsten Folge widmen.

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