Vorfälligkeitsenschädigung – das schwarze Loch der Banken

20. Juli 2012 | Von | Kategorie: Kredite

Heute habe ich wieder einmal einen interessanten Bericht gefunden und stelle euch einen Artikel aus dem Manager Magazin Online vom 20.7.2012 ein. Das Thema ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Auf Grund der Undurchsichtigkeit der Berechnungsmethoden zur Vorfälligkeitsentschädigung verschwinden die Gelder der betroffenen Kunden geradezu in einem schwarzen Loch, aber lest einfach selbst:

Wer aussteigt, den bestraft die Bank

Von Lutz Reiche

Wer seine kreditfinanzierte Immobilie verkaufen muss, ist gestraft genug. Richtig bitter wird es oft, wenn die Bank die Rechnung für die vorzeitige Ablösung des Darlehens aufmacht. Die Masse der Institute schraubt die Vorfälligkeitsentschädigung trickreich in die Höhe, zeigt eine Studie.

Hamburg – Wohnimmobilien stehen hoch im Kurs – bei Investoren und Verbrauchern gleichermaßen. Während Anleger angesichts unsicherer Märkte ins „Betongold“ flüchten, nutzen Singles und Familien die rekordniedrigen Bauzinsen, um sich den lang ersehnten Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen.

Die Kostenrisiken beim Immobilienkauf sind vielfältig. Ein Risiko blenden viele Verbraucher aus: den vorzeitigen Verkauf der Immobilie noch während sie den Kredit dafür abzahlen. Scheidung, Arbeitslosigkeit, Umzug – die Gründe dafür sind vielfältig. Wohl dem, der dann einen guten Verkaufspreis erzielt und damit seine Restschuld bei der Bank tilgen kann. Sicher ist das keineswegs.

Sicher ist aber, dass die meisten Banken an der vorzeitigen Auflösung des Darlehensvertrages gut verdienen – zum Nachteil des Kunden, wie eine heute vorgestellte Studie der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg zeigt.

Löst der Kunde seinen Immobilienkredit vorzeitig ab, steht der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu. Die Verbraucherzentrale hat 224 Fälle der vergangenen anderthalb Jahre nachgerechnet und ausgewertet: In 82 Prozent der Fälle liegt die von der Bank verlangte Entschädigung über der von den Verbraucherschützern berechneten Höhe.

In 82 Prozent der Fälle liegt die Vorfälligkeitsentschädigung zu hoch

Demnach haben die Banken ihren Kunden im Schnitt eine 9 Prozent oder 846 Euro zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt. In Einzelfällen fiel sie um mehr als 350 Prozent oder rund 11.200 Euro höher aus, als die Verbraucherzentrale errechnet hatte. Sogar innerhalb der einzelnen Kreditinstitute haben die Experten um Niels Nauhauser erhebliche Abweichungen festgestellt.

Das Problem: Verbraucher, die ihren Immobilienkredit vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen, können die komplexen Berechnungen ihres Instituts selbst kaum auf Richtigkeit überprüfen. „Zugleich können Banken ihre Berechnungsparameter beinahe willkürlich festlegen. Und das nutzen sie in der Regel zu ihren Gunsten aus“, kritisiert Nauhauser.

Den Grund für die großen Abweichungen sehen die Verbraucherschützer dann auch darin, dass „die Rechtsprechung einen ganz erheblichen Ermessensspielraum bei den Parametern der Vorfälligkeitsberechnung zulässt“, wie der Experte erläutert. Dabei hätten viele Institute in den untersuchten Fällen ihren Kunden die gewählten Parameter nicht einmal mitgeteilt. Stattdessen rechneten sie mit eigennützigen Annahmen und zitierten willkürlich Urteile, kritisiert der Experte. Die Strategie der Banken scheint zumeist aufzugehen, denn nur die wenigsten Kreditnehmer setzten sich gegen die einmal in Rechnung gestellte Vorfälligkeitsentschädigung zur Wehr.

Dass es auch anders geht, zeigt die seit dem Jahr 2010 gültige Richtlinie für Ratenkredite. Je nach Restlaufzeit werden hier 0,5 bis 1 Prozent der Restschuld als Entschädigung fällig. „Es ist völlig unverständlich, warum das nicht auch bei den Immobilienkrediten so transparent und verbraucherfreundlich geregelt ist“, kritisiert Nauhauser.

Vorfälligkeitsentschädigung – die Tricks der Banken

Der Erhebung zufolge nutzten die Banken ihren Ermessensspielraum zum Beispiel bei den unterstellten Renditen für die Wiederanlage des ausfallenden Zahlungsstroms. Bereits geringe Unterschiede in der Höhe der Renditen können sich auf die berechnete Einbuße auswirken. „Für die Bank besteht daher der Anreiz, möglichst solche Renditen anzusetzen, bei denen der Schaden maximal ist“, sagt Nauhauser.

Löst ein Kunde seinen Immobilienkredit vorzeitig ab, entfällt für die Bank das Kreditrisiko, das sie sich mit Vertragsabschluss bezahlen lässt und dem Verbraucher nun zurückerstatten muss. Doch auch hier nutzten die Institute ihr Ermessen offenbar weidlich aus.

„Bei den Risikokosten besteht für das Institut ein klarer ökonomischer Anreiz, diese so gering wie möglich anzusetzen“, sagt Nauhauser. Einige Anbieter gingen in den untersuchten Fällen sogar so weit, dass sie überhaupt kein Kreditrisiko unterstellten und deshalb auch keine Risikokosten erstatteten.

Verbraucherschützer kritisieren diese Praxis als höchst fragwürdig. Selbst beim Schuldner Bundesrepublik Deutschland nehme die Kreditwirtschaft ein Kreditausfallrisiko von 0,14 Prozent der Kreditsumme jährlich an. Laut Studie rechneten die Banken bei den aufgelösten Darlehensverträgen hingegen mit durchschnittlichen Risikokosten von 0,06 Prozent.

Kreditinstitute nutzen ihren Ermessensspielraum weidlich aus

Auch bei den entfallenden Verwaltungskosten für die Verträge rechneten viele Kreditinstitute wohl zum Nachteil des Kunden. Schließlich stellten die meisten Banken den Darlehensnehmern für die Rücknahme des Vertrags eine Aufwandsentschädigung in Rechnung, die je nach Ermessen in der Spitze bis zu 350 Euro betragen hat.

Einerseits nutzen Banken also ihre Ermessensspielräume großzügig aus, um die Vorfälligkeitsentschädigung in die Höhe zu schrauben. Andererseits unterlaufen den Instituten immer wieder auch „eindeutige“ Berechnungsfehler, wie die Verbraucherschützer feststellen.

So berücksichtigten Banken in 12 Prozent der Fälle das vertraglich vereinbarte Recht des Kunden nicht, eine Sondertilgung zu leisten oder den Tilgungssatz zu erhöhen. Zum anderen zogen die Institute in 13 Prozent der Fälle Renditen für die Ersatzanlage zum Berechnungsdatum anstelle des tatsächlichen Ablösedatums heran. Wenn der Kunde diese eindeutigen Fehler reklamierte, lenkten die Banken auch sofort ein, räumt Nauhauser ein.

Fazit: Jeder Kunde, der seinen Immobilienkredit ablösen will, sollte die komplexe Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung überprüfen lassen, raten die Verbraucherschützer aus Baden-Württemberg. Die meisten Verbraucherzentralen bieten diesen Service an. Die Kosten dafür liegen bei etwa 70 Euro. Im Zweifelsfall ist das Geld gut investiert, wie die Studie zeigt – vorausgesetzt, die Bank lenkt ein. Vor einer rechtlichen Auseinandersetzung mit der Bank sollte der Kunde aber immer zunächst den Ombudsmann einschalten, mahnt der Verbraucherschützer.

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